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三郷市・吉川市相続遺言相談センター

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不動産の名義変更(相続登記)

不動産の名義変更(相続登記)

不動産の所有者である被相続人が亡くなり、相続が開始すると、相続人に不動産の所有権が移ることになります。

相続に伴う不動産の登記(相続登記)は、基本的には義務ではなく、不動産を所有する方が手続きをするかどうかを決めることができます。相続登記をせずに亡くなった方の名義のまま固定資産税などを支払っている場合も、特にペナルティはありません。

しかし、相続登記を速やかに行わないことで後々にトラブルになってしまう事例も少なくありません。不動産は最も高価な財産の一つですから、その不動産は自分のものだと自分の所有権を主張するためには、速やかにご自身の名義に変更をすることを強くお勧めします。

特に、法定相続分とは異なる相続分を取得した場合、きちんと登記をしていなければ、第三者に所有権を示すことが難しいため、将来的にトラブルの元となる可能性があります。また、相続した不動産を売却する際や、相続した不動産を担保に金融機関から融資を受ける際には、不動産登記が必要になります。

不動産の名義変更手続は、ご自身で行うこともできますが、法務局に何度か通って手続きをしなければなりません(一般の方であればおおよそ8~10時間かかります)。登記申請を行うには、平日の日中に法務局へ行き、面倒な手続きの工程を経て行う為に、一般の方であれば多大な時間と労力がかかってしまいます。その為、自分で登記をしようかどうか検討している方は、登記の専門家である司法書士に依頼されることをお勧めします。

相続登記を行わなかった場合のトラブル事例

相続登記を行わず、放置をしていて後々に相続人間で不動産を巡ってトラブルになってしまうケースも少なくありません。ここでは当事務所に実際に寄せられた相続登記にまつわるトラブル事例をいくつかご紹介いたします。

事例1 相続人間の関係の悪化により遺産分割協議ができなくなったケース

夫を亡くした妻のIさん、相続が発生した当時は、自宅は妻のIさんが相続するという事で子供とは話がついていましたので、自宅の名義は夫のままで放置していました。 
ところがそれから数年が経ち、相続当時は良好だった子供達との関係が悪くなってしまいました。 
結果、子供は遺産分割協議に参加してくれず、自宅の名義を自分の名義に変更することができなくなってしまいました。

事例2 相続人の相続発生により遺産分割協議ができなくなったケース

数年前に夫を亡くしたCさん、夫婦には子供がいませんでしたので、Cさんと夫の父母(舅、姑)が相続人になりました。 
夫の遺産相続は、特に揉めることもなく全て妻であるCさんが相続するという事で話しがまとまりましたので、自宅の名義は夫のままで放置していました。 
そらから暫くして、舅姑が亡くなりましのたで、これを機に自宅を処分しようと調査したところ、協議をするには舅姑の子供達、つまり夫の兄弟の協力がなければできないことがわかりました。 
早速、舅姑の意思を伝え遺産分割協議に協力してくれるようお願いしたのですが、その中の一人から協力を得ることができず、自宅の名義を自分の名義に変更することができなくなってしまいました。

このような事例は、当事務所にも非常に多く寄せられる相談です。相続が発生した時点で、速やかに相続登記を行っていれば防ぐことが出来た事例ばかりです。私たちは相続の専門家として、相続登記を早めに行うことを強くお勧めいたします。

不動産の名義変更の手続きの流れ

大まかに、以下の手順で行います。

(1)戸籍等の相続書類の収集

(2)相続人の確定

(3)遺産分割の協議(遺言書・法定相続分と異なる割合とする場合)

(4)遺産分割協議書等への署名捺印

(5)登記手続きに必要な書類の作成

(6)法務局へ登記の申請

手続きの流れ

1.登記に必要な書類の収集

登記に必要な書類は、どのような割合・方法で相続されたかによって、用意する書類が異なってきます。

1)法定相続人が一人の場合または法定相続分で相続をする場合

■ 被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍等 
■ 被相続人の除住民票 
■ 相続人の戸籍
■ 相続人の住民票 
■ 相続する不動産の固定資産税評価証明書

2)遺言書に基づいて相続をする場合

■ 被相続人の死亡の事実が分かる戸籍
■ 被相続人の除住民票
■ 相続人の戸籍 
■ 相続人の住民票(不動産を取得する相続人に限る)
■ 相続する不動産の固定資産税評価証明書
■ 遺言書

3)遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

■ 被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍等 
■ 被相続人の除住民票 
■ 相続人の戸籍 
■ 相続人の住民票(不動産を取得する相続人に限る)
■ 相続する不動産の固定資産税評価証明書
■ 相続人の印鑑証明書
■ 遺産分割協議書

2.申請書の作成

登記申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に異なります。司法書士にご相談いただければ、正確かつ速やかにご対応いたします

3.登記の申請

登記申請書と収集した書類をまとめ、相続する不動産を管轄する法務局に登記申請をします。提出した書類に不備がなければ1週間~10日程で登記が完了し、不動産の名義が変更されます。

4.登記の費用について

登記を申請する際には税金(登録免許税)の納付が必要になります。その際必要になる税金(登録免許税)は固定資産税評価証明に記載されている不動産の価額に1000分の4を乗じた価格となります。

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